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EL NUEVO MARCO NORMATIVO DE LA PROTECCION DE DATOS

Nuestro despacho ha estudiado la adaptación de las comunidades al nuevo reglamento de protección de datos.

                  El 25 de Mayo entro en vigor el Reglamento General de Protección de Datos RGPD (UE) 2016/679, la nueva Ley de Protección de Datos., el RGPD dará continuidad a la legislación actual, pero en otros aspectos como las obligaciones de los responsables y encargados de tratamiento habrá importantes novedades. Algunas de ellas afectaran a los tratamientos realizados en el ámbito de las comunidades de propietarios como, por ejemplo, la supresión de la obligación de notificar los ficheros a los registros públicos de protección de datos.. Estas son las obligaciones que deberán cumplir las comunidades de propietarios respecto la normativa de protección de datos.



- Notificación de un fichero denominado ‘gestión de la comunidad de propietarios’ a la Agencia de Protección de Datos. Si, además, la comunidad tuviera algún trabajador a su cargo (limpieza, jardín, mantenimiento, etc.) también sería necesario notificar un fichero de ‘trabajadores’ y si hay cámaras instaladas grabando imágenes, otro llamado ‘video vigilancia de la comunidad’.

- Regular mediante contrato los posibles encargados de tratamiento de la comunidad de propietarios.El administrador de fincas colegiado, actua como encargado de tratamiento. Este contrato entre la comunidad y el administrador de fincas deberá tener un contenido mínimo según el artículo 12 de la LOPD.


Disponer de un documento de seguridad actualizado con el contenido mínimo que exige la normativa (usuarios de la comunidad, sistema de gestión, protocolos, etc.) a disposición de la Agencia en caso de que lo pidiera. Lo custodiará como el resto de la documentación de la comunidad , el administrador de esta.

En caso de que la comunidad tuviera página web, sería necesario también, incluir los avisos legales correspondientes respecto la LOPD y LSSICE.

Disponer de los correspondientes compromisos de confidencialidad firmados por parte de los cargos de la comunidad (presidente, vicepresidente, etc) y de los trabajadores (si existen), en caso de que estos pidiesen a la administración los datos de los vecinos,previa autorización de los comuneros, teniendo estos ultimos que borrarlos una vez que acabe su mandato o el servicio que prestan a la comunidad.


- Inclusión de cláusulas de información y consentimiento a incluir en documentos corporativos (esto no será habitual en comunidades de propietarios).


- Si disponen de un sistema de videocámaras se deberá colgar el cartel informativo homologado por la AEPD informando a los afectados sobre la grabación de imágenes.


Aplicación de las medidas de seguridad que establece el reglamento (RD1720/2007).

 
Debido a la rotación de cargos en la comunidad, es importante hacer una revisión anual de la documentación correspondiente para tenerla al día y actualizar posibles cambios en los ficheros notificados (nuevos ficheros, cambio de presidente, y demas cargos de la comunidad etc.).

OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS


Si la comunidad de propietarios tiene delegada la gestión de la protección de datos en el administrador de fincas, será este quien deberá gestionar el cumplimiento de los requisitos en su papel de encargado de tratamiento respecto la comunidad.


Así, el administrador realizará por ejemplo la notificación del fichero actuando en representación del responsable de fichero, esto es, en nombre de la obligada, que será siempre la propia comunidad.


Además, el administrador de fincas deberá cumplir con principios como el deber de información, calidad de los datos, conservación de los datos, deber de secreto, regulación de cesiones de datos.


En cuanto a las medidas de seguridad exigibles y el documento de seguridad, la solución más habitual es que el propio administrador se encargue de la custodia de esos datos, en su oficina y con sus propios medios poniendo a disposición de la comunidad la documentación correspondiente siempre que lo requiera.


 
SUPUESTOS ESPECIFICOS PUBLICADOS EN LA ULTIMA GUIA DE LA AEPD



a) Impago de recibos de la comunidad por parte de los propietarios.


Con carácter general, la publicación en el tablón de avisos de la comunidad de una relación de propietarios que no se encuentran al corriente de pago de sus cuotas, no está amparada por la normativa de protección de datos.



Ahora bien, la LPH permite publicitar la identidad de los deudores y de sus deudas con la comunidad, incorporando dichos datos a la convocatoria de junta.



Excepcionalmente, cuando no exista constancia del domicilio de algún propietario, se podrá publicar en el tablón de anuncios de la comunidad – u otro lugar visible – la convocatoria de junta con una mención a los motivos de dicha publicación.



b) Acceso y obtención de copias de la documentación de la comunidad por parte de los propietarios de viviendas en régimen de PH.


El articulo 20 e) de la LPH establece que corresponde al administrador actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad. Este artículo debe ser interpretado de conformidad con la LOPD, de modo que no permite un acceso generalizado a toda la documentación obrante en los archivos de la comunidad que pueda contener datos personales, sino solamente aquellos datos que sean estrictamente pertinentes, adecuados y no excesivos para la finalidad perseguida.( ni cuentas, ni telefonos de comuneros-salvo autorización expresa o tácita, los grupos de wassap deben estar autorizados por los intrantes de forma expresa), ni direcciones de comuneros.


En el caso que se considerase oportuno facilitar copia de la documentación, con las limitaciones derivadas de la aplicación de la normativa de protección de datos, deberán adoptarse las debidas medidas de seguridad y, especialmente, las relativas a la gestión y salida de soportes y documentos, y traslado de documentación.



c) Exhibición del libro de actas de la comunidad de propietarios a entidades financieras.
La certificación expedida por el administrador será documento suficiente para formalizar ante la entidad financiera la apertura de una cuenta corriente o para el cambio anual de firmas de los cargos de la comunidad.



d) Video vigilancia en comunidades de propietarios.


Legitimación: Para la instalación de cámaras en zonas comunes será necesario el acuerdo de la Junta de propietarios que quedará reflejado en las actas de dicha Junta. Se recomienda que en el acuerdo se reflejen algunas de las características del sistema de video vigilancia, así como el número de cámaras o el espacio captado por las mismas

.

Fichero: Siempre que vayan a grabarse imágenes de personas se procederá a la inscripción del fichero en el Registro General de Protección de Datos de la AEPD -obligatorio hasta mayo 2018-.



Deber de información: Se instalarán en los distintos accesos a la zona video vigilada y en un lugar visible uno o varios carteles de información indicando el responsable de la instalación y ante quién y dónde dirigirse en caso de querer ejercer los derechos que prevé la LOPD.



Instalación: Las cámaras solo podrán captar imágenes de las zonas comunes de la comunidad. No podrán captarse imágenes de la vía pública a excepción de una franja mínima de los accesos al inmueble. La contratación de un servicio de video vigilancia externo o la instalación de las cámaras por un tercero no exime a la comunidad del cumplimiento de la legislación de protección de datos.


Monitores y visualización: El acceso a las imágenes estará restringido a las personas designadas por la comunidad de propietarios. En ningún caso resultaran accesibles a los vecinos mediante canal de televisión comunitaria.



Sistema de grabación: A las imágenes grabadas accederá solo el personal autorizado. Las imágenes serán conservadas durante un plazo máximo de un mes desde su captación.El alta la va a hacer una empresa externa

Como vemos es un sistema complejo, que requiere de una permanente actualización

J.M.G.S.

Abogado-Economista.

UN CONTROL MAS EXAUSTIVO DERIVA DE LA FIRMA DIGITAL Y EL SISTEMA DE COMUNICACION A TRAVES DEL MODELO 060 A LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Otra de las novedades legislativas La Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas ha incluido a las Comunidades de Propietarios, Comunidades de Bienes y Herencias Yacentes entre los obligados a recibir notificaciones electrónicas y a su vez poder relacionarse con las diferentes Administraciones Públicas (Ayuntamientos, Diputaciones, Comunidades Autónomas, Seguridad Social, Agencia Tributaria, etc).  Cada uno de estas administraciones tendrá que poner en marcha un sistema de registro único, que en teoría debería estar totalmente operativo en 2018. El abanderado en este registro es la Agencia Tributaria Estatal, que a través de la Sede Electrónica ha venido abriendo el camino en el desarrollo tecnológico aplicado a la fiscalidad.  Para cumplir con esta obligación se precisa tener una FIRMA DIGITAL instalada en el ordenador (habitualmente de la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre) y en el caso de las Comunidades de Propietarios el legal representante es el Presidente, que va cambiando cada año.  Los Colegios de Administradores de Fincas van a firmar un convenio para que sea el Administrador de Fincas profesional el que se encargue de representar a la Comunidades de Propietarios.  En estos primeros meses hasta que se clarifique la operativa recomendamos que se incluya un punto en las asambleas de las Comunidades de Propietarios en el que la Comunidad autoriza a una persona determinada (Administrador de Fincas o no) para que la represente y la autoriza para que realice todas las gestiones necesarias para que sea su representante o apoderadoEl acta de la asamblea, aunque es un documento privado, tiene validez y viene siendo aceptado por la Agencia Tributaria.El alta lo va a hacer una empresa externa.

El acuerdo que debe de firmarse es el siguiente:

El Secretario-Administrador de la finca informa a la Comunidad de Propietarios de que la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, establecen el uso de medios electrónicos como medio obligatorio para que la Comunidad de Propietarios se relacione con las Administraciones Públicas. Por ello, los asistentes adoptan por UNANIMIDAD, el siguiente acuerdo:

 

La Junta de Propietarios nombra expresamente como su representante legal ante la Administración, y le confiere poder tan amplio como en derecho convenga, al Secretario-Administrador, AFINCOAL CONSULTORES,S.l. con CIF.-XXXXXXXXXX Y  Don José Manuel Garcia Sanchez, con NIF número XXXXXXXXXXXXX, para que en nombre de la Comunidad de Propietarios TULIPANES 3 de la calle Tulipanes,3 de El Ejido(ALMERIA), con CIF número X-XX.XXX.XXX, pueda:

•Personarse ante la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o ante otras oficinas de registro delegadas de órganos, organismos o entidades que ejerzan funciones públicas, así como ante las oficinas o registros que designen los prestadores de servicios de certificación, para aportar la documentación y firmar todos cuantos documentos fueran necesarios, para la obtención del certificado de usuario para las relaciones con la Administración Pública.

•Solicitar, descargar, instalar, renovar, suspender, revocar y utilizar cualquier certificado de firma electrónica emitido por la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre de la Real Casa de la Moneda o por otros prestadores de servicios de certificación, y cualesquiera otros certificados electrónicos que pudieran surgir con posterioridad de conformidad con el estado de la técnica.

•Utilizar su propio certificado de firma electrónica, o bien, subsidiariamente el certificado digital de la propia comunidad, para realizar por medios telemáticos todos los trámites y actuaciones en la sede electrónica de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, así como también ante la Administración General del Estado, Comunidades Autónomas, Entidades Locales, Organismos Públicos y cualesquiera otra entidad de la Administración Pública."

 

Ello conlleva, que en la práctica, cualquier procedimiento que la Administración tributaria inicie a una Comunidad de Propietarios será notificado por vía electrónica y, posteriormente la presentación de documentación, alegaciones, recurso, etc..., también tendrá que ser por esta vía.

JMGS

Abogado-Economista  

EL TRIBUNAL SUPERIOR DE LA UNION EUROPEA

TUMBA LA DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO

Y DETERMINA QUE LAS ENTIDADES DE CREDITO DEBERAN ABONAR,TODAS LAS CANTIDADES INDEBIDAMENTE COBRADAS POR LA APLICACIÓN DE LAS CLAUSULAS SUELO ABUSIVAS  SENTENCIA  DE  21-12-2016

articulo (enlace)

Un banco puede ser obligado por el Estado a pagar en dos meses el importe de las clasulas suelo?

El Decreto del Gobierno para la devolución de las clausulas suelo

Una sentencia del Tribunal Supremo , que los gastos tributos y comisiones derivadas de un prestamo hipotecario son ilegales

(Nustro despacho esta especializado en la reclamación de estas clasulas, calculamos el importe exacto que debe devolverle el banco mas los intereses legales de demora, consulte su caso)

ES VALIDO EL ACUERDO POR EL QUE SE FIJAN LAS CUOTAS DE FORMA IGUALITARIA PARA LOS COMUNEROS

 ESTACIONAMIENTO IRRREGULAR DE VEHICLOS

Un tema bastante polémico y de difícil solución ya que las comunidades de propietarios carecen ex lege de potestad sancionadora, es el estacionamiento de vehículos por parte de propietarios  u usuarios desaprensivos  y con poco respeto al resto de los vecinos, y es el aparcamiento de vehículos bien en zonas comunes o en plazas de garaje privativas. Los vecinos afectados, piden soluciones que actúen como elementos de disuasión. Analicemos las medidas legalmente establecidas. La primera, y más cercana, es la via establecida por el art 7.2 de la LPH , en la cual , el presidente requiere al propietario u usuario infractor para que cese del ejercicio de esta actividad molesta, cual es, su estacionamiento indebido, de no hacerlo, la comunidad, en reunión extraordinaria, podrá aprobar el ejercicio de acciones contra el propietario o usuario que incumpla el requerimiento. Obtenida una sentencia condenatoria, se le podrá pedir daños y perjuicios , sólo la autoridad judicial , podrá sancionarle. Otra via , por el ejercicio de la acción , en base al art.710 de la LEC,en la que se pida la abstención de una obligación de un no hacer, esta última, con las consecuencias penales en caso de incumplimiento reiterado.

Jmgs

Abogado

14-09-2015

Actividades Molestas.- Acciones que tiene la comunidad.-

Primero.- Notificación al propietario y al arrendatario, por parte del presidente, bajo apercibimiento del inicio de acciones sino se produce el cese –art.7.2. de la LPH-

Segundo.- Convocatoria por parte del presidente reunión extraordinaria para aprobar el acuerdo de inicio de acciones y facultar al presidente para tal fin.-ART.16.2 LPH-.El acuerdo, se adoptara conforme previene el art.17.3 de la LPH , con la mayoría de propietarios que además ostenten la mayoría de las cuotas de participación.

Tercero.-Interposición de demanda, conforme el art.249.8  de la LEC, previa aprobación de la junta, el hecho de ser presidente, no le autoriza para actuar sin la autorización de la junta- AP Valencia 24-10-2003-

La acción de cesación supone una limitación del derecho a la propiedad imposibilita el derecho del uso y disfrute , para la prevención y resolución  de conflictos entre vecinos.La actividad, debe ser contraria a los Estatutos,dañosas para la finca,actividades molestas nocivas o peligrosas , casitigadas con el cese, privación del derecho de uso  y la indemnización de daños y perjuicios por un tiempo no superior a tres años, todo ello en función de la gravedad y el perjuicio ocasionado a la comunidad.Las obligaciones, vienen establecidas en los estatutos de la comunidad conforme al art.5 de la LPH y son obligaciones propter rem , afectan a terceros adquirientes, mientras que las que dimanan de los reglamentos de régimen interior son obligaciones ad personam. Las limitaciones deben ser concretas para su eficacia –STS 25-10-96-.

No hay amparo legal,al que se aludan a la existencia de permisos administrativos –actividades peligrosas o dañosas-.


JMGS

Agogado-Economista

 

Obras de cerramiento

          Uno de los eternos problemas de las comunidades es la estética de los edificios y los cerramientos anárquicos. Sepa ud. que para hacer un cerramiento debe dirigirse a la comunidad, y que se someta a aprobación este cerramiento, sino lo tiene en situación irregular y cualquier vecino o comunidad tiene la facultad de pedir que se quite este. Hasta la ley 8/2013 se exigia la unanimidad para proceder a cerrar la terraza, ahora , con el voto de las 3/5 partes es suficiente, ya que estas obras incidían en el titulo constitutivo. La Ley 8/2013 ha variado esta concepción respecto de una serie de obras para las que ya no exige la unanimidad sino unas mayorías cualificadas, entre las que se encuentra el cerramiento de terrazas en los edificios en régimen de propiedad horizontal. establece que requerirán autorización administrativa: “… cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas“.

       La redacción del actual art. 10.3 b) exige la autorización administrativa previa para el cerramiento de las terrazas, por lo que antes de aprobarse por la Junta de propietarios debe estar concedida la realización de las obras por el Ayuntamiento u organismo competente.

Además, el artículo citado requiere cuando así sea necesario, el consentimiento de los propietarios afectados por dichas obras. Estos propietarios, en caso de que los hubiere, tendrán que acreditar el perjuicio que sufren por el cerramiento de la terraza.

   La Junta de propietarios tiene facultades para pronunciarse sobre la naturaleza de las obras del cerramiento de la terraza, y en caso de discordia con el vecino que ha solicitado su aprobación, pueden solicitar y someterse a un dictamen técnico.

si los ausentes a una Junta de propietarios no se oponen en el plazo de 30 días a los acuerdos adoptados los mismos, se entiende que su voto es favorable, y por tanto es más fácil alcanzar los acuerdos cuando se necesita una mayoría art.17.8 LPH-

Por tanto, para que los vecinos no tengan problemas con la comunidad, ni con ningún otro vecino, deben:

1.-solicitar la autorización administrativa previa de las obras y

2.-Pedir a la comunidad que se someta a votación  el acuerdo de cerrar la terraza, y que el quórum llegue al mínimo exigido-voto favorable de las 3/5 partes de los presentes y representados-y esperar un mes para el computo total.


LEY DE SEGUNDA OPORTUNIDAD.- LINEAS GENERALES

 El requisito de buena fe es consustancial para poder alcanzar un pacto con los acreedores y que este quede finalmente homologado judicialmente.

  Este requisito  es imprescindible y debe de demostrarse, lo que llevara aparejado  con  la siguiente fundamentación

Primero.- Que se aha alcanzado un acuerdo extrajudicial con sus acreedores.

Segundo.- Que no haya sido declarado culpable.

Tercero.- Que la insolvencia no haya sido provocada, lo que se denomina, administración desleal.

Cuarto.- que no se haya acogió a esta ley  en los últimos 10 años y

Quinto.- Que no haya rechazado oferta de empleo adecuada en los últimos 5 años.

El acuerdo extrajudicial  con los acreedores, consistirá en un plan de viabilidad y pagos para poder superar  esta etapa, y que en todo caso no debe superar los diez años.

Este acuerdo debe ser  en principio sometido a mediación concursal y elevado a concurso de acreedores voluntario.

El juez en todo caso puede exonerar las deudas excepto las contraídas con  las Administraciones Publicas.


Los propietarios Morosos. Limitación de uso de instalaciones accesorias.

Estamos en un tiempo donde hay propietarios que abusan del derecho de la propiedad, dejando de pagar las cuotas. Pero se les puede limitar el uso de servicios de la comunidad, los básicos, no pero no así los accesorios, piscina, pista de pádel, parque infantil, zonas de ocio y demás servicios que no resulten perjudiciales para el derecho a la habitualidad que le confiere , el derecho de propiedad,aunque no es una limitación establecida por la ley, pero si vía estatutaria, la comunidad mediante acuerdo unánime de junta de propietarios celebrada a tal efecto, y su elevación a publico e inscripción en el registro para su conocimiento público. Esta fórmula, bajo el paraguas del art.5 de la LPH.

Esta  cláusula estatutaria se refiere únicamente a la privación del acceso a una clase de elementos comunes especiales como son la piscina y la pista de tenis, que no son de los necesarios para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, y como no se trata de la privación del derecho de propiedad sino de su mero uso con carácter meramente eventual mientras no se ponga al día en la contribución a los gastos que exige su mantenimiento, debe considerarse que no afecta al contenido esencial del derecho de propiedad sino todo lo contrario, que las limitaciones impuestas son coherentes con este régimen especial de la propiedad que es el de la comunidad en propiedad horizontal. El artículo 11.2 de la Ley de Propiedad Horizontal prevé que determinados propietarios no disfruten de la mejora o ventaja de aquellas instalaciones a las que no han contribuido. También está plenamente reconocido que se pueda atribuir el uso exclusivo de determinados elementos comunes a algunos propietarios con exclusión de los demás en el caso de patios o terrazas u otros elementos de uso exclusivo. Similares consideraciones conducen a que una cláusula estatutaria que prohíbe el acceso a los elementos comunes de piscina y pista de tenis a propietarios que no contribuyan a su mantenimiento o conservación y sólo de modo eventual o temporal, no pueda considerarse contraria a la ley ni al régimen de la propiedad horizontal, tratándose de un pacto estatutario que coadyuva a que todos los propietarios contribuyan al pago de los gastos que derivan de esos elementos comunes.

  jmgs

Abogado